La plupart du temps, elle permet au vendeur de continuer à vivre chez lui tout en améliorant son train de vie et à l’acheteur d’un bien immobilier d’en régler le prix en plusieurs fois.
Au jour de la vente, l’acquéreur verse au vendeur une somme appelée « bouquet » qui sera complétée par une rente viagère, réglée tous les mois, et dont le montant est déterminé par un barème prenant notamment en compte l’espérance de vie du vendeur.
Un viager « occupé » ou « libre »
Qu’il soit occupé ou libre, le viager peut présenter des avantages pour les deux parties.
Dans le premier cas, le vendeur pourra se servir de la rente pour compléter sa pension de retraite et consacrer le bouquet au paiement de travaux destinés à adapter le logement au vieillissement. Quant à l’acquéreur, il disposera d’un argument pour revoir le prix à la baisse.
Dans le second cas, le vendeur disposera de fonds supplémentaires pour financer par exemple son hébergement en maison de retraite, tandis que l’acheteur pourra habiter le logement ou le louer.
Le contrat
L’acte de vente doit être formalisé chez le notaire. Les termes du contrat sont à négocier entre l’acheteur et le vendeur, qui peuvent demander conseil au notaire. Ni le bouquet, ni la rente ne sont obligatoires. Le bouquet varie généralement entre 10 et 30 % de la valeur du bien. Plus le bouquet est élevé, plus la rente est faible et inversement.
Il est important de prévoir la revalorisation de la rente. Le choix de l’indice est libre. Les notaires retiennent généralement l’indice Insee des prix à la consommation.
En présence d’un « viager occupé », il est nécessaire d’inscrire à l’acte la possibilité de quitter le logement, impliquant une majoration de la rente.
II peut être intéressant de prévoir la réalisation immédiate de travaux de rénovation énergétique et d’en répercuter le coût sur le bouquet en tenant compte des aides mobilisables. Le vendeur vivra dans un logement mieux isolé et l’acquéreur sera rassuré sur la valeur du bien.
Une opération aléatoire
Chacune des parties a une chance de gain ou un risque de perte. Le vendeur prend le risque de brader son logement s’il décède avant d’atteindre l’âge statistique sur la base duquel a été calculée la rente. À l’inverse, l’acquéreur supporte celui d’acheter le bien au prix fort si le vendeur survit au-delà de cet âge.
La fiscalité
Les rentes sont soumises à l’impôt sur le revenu mais elles sont assorties d’un abattement, en fonction de l’âge. Elles sont imposées à 50 % si le vendeur a entre 50 et 59 ans, 40 % s’il a entre 60 et 69 ans, 30 % s’il a 70 ans ou plus.
BON À SAVOIR
Si le vendeur meurt dans les vingt jours qui suivent la signature de l’acte, la loi considère que l’évènement était prévisible et que la transaction n’est pas valable.